Cada día más personas y familias se enfrentan a una realidad que se aleja del mandato constitucional que reconoce el derecho de todos los españoles y españolas a una vivienda digna.

En su Cuaderno de Información Económica de enero/2024 FUNCAS (Fundación de las Cajas de Ahorros) afirma que la asequibilidad de la vivienda ha empeorado en los últimos años por la subida de los precios, las inadecuadas políticas de suelo y el aumento de la demanda, haciendo del problema de la vivienda un factor fundamental para un desarrollo económico y social sostenible.

Murcia es un caso paradigmático de este problema, ya que está entre las provincias españolas con menos asequibilidad de vivienda en el corto plazo.

La carestía de viviendas es un factor estructural que genera zonas tensionadas en lo que afecta a la vivienda, repercutiendo muy especialmente en la asequibilidad para las personas más jóvenes.

Ese problema estructural se deriva de la oferta de trabajo que atrae a más personas incrementando la demanda, de la especulación inmobiliaria que lleva a un aumento continuo de los precios (impulsada más por la demanda mayorista no residente que por la demanda minorista residencial), de los abusos del mercado, de la gentrificación de las ciudades y de la demanda de vivienda superior a la oferta, en parte por la falta de construcción de vivienda pública de protección oficial destinada a jóvenes y colectivos desfavorecidos.

Estos hechos, conocidos desde hace años, han motivado la aplicación de algunas políticas públicas en muchos de los países desarrollados, políticas que van llegando también a España y que abordan el problema desde diversas perspectivas.

La lucha contra la falta de asequibilidad de la vivienda se ha concretado en medidas regulatorias del alquiler turístico, para evitar que siga retirando del mercado de alquiler y del centro de las ciudades, especialmente, viviendas que hasta ese momento eran ocupadas por residentes de los barrios, creando un serio problema de carestía de viviendas y de encarecimiento desmesurado de sus precios.

En España y en Murcia, en particular, el abordaje de este problema está siendo muy limitado, como puede ser el apoyo a la demanda mediante ayudas económicas al alquiler joven.

Sin embargo, en otros países desarrollados se están adoptando medidas mucho más incisivas en la búsqueda de soluciones.

Para equilibrar la oferta y la demanda de vivienda y así frenar la escalada de precios, se han adoptado políticas que penalizan las viviendas vacías. Según una investigación de eldiario.es, al final de junio de este año había en España 3,8 millones de viviendas vacías, además de un millón de casas en manos de grandes propietarios (con 10 o más viviendas).

En la misma línea, Canadá está desarrollando políticas favorecedoras del incremento de viviendas disponibles, mediante un plan de vivienda, enmarcada dentro de su Estrategia Nacional de Vivienda, para resolver la falta de 3,5 millones de viviendas adicionales hasta el 2030. Ese plan implica a todas las administraciones, a las que se incentiva con la adopción de medidas que permitan mayor rapidez en la construcción de viviendas, tales como reducir los obstáculos administrativos, aportar suelo público y reconsiderando, en base a las necesidades, algunas de las obligaciones constructivas.

Gracias a estas políticas, Canadá ha creado en menos de 6 meses más de 15.000 viviendas, de las cuales más de 10.000 se han construido en terrenos federales infrautilizados y se han destinado más de 5.000 a mujeres con y sin hijos/as. 

Estas medidas han permitido reducir sensiblemente el precio de la vivienda en 2022 y 2023, llegando a una estabilización de los precios en 2024, después de haber subido por encima del 115% desde 2014. Un importante logro.

En países europeos se ha desarrollado significativamente la cesión de uso como forma de acceso a la vivienda. La voluntad política aplicada en Dinamarca ha hecho posible que el 30% del parque de viviendas sea en cesión de uso, y que más de 200.000 casas de Viena estén habitadas en derecho de uso.

¿Qué importancia tiene el derecho de uso para la asequibilidad de la vivienda?

El derecho de uso es un modelo que se sitúa entre la propiedad y el alquiler. Tiene la estabilidad de la propiedad ya que es de por vida, y la flexibilidad del alquiler ya que te puedes marchar cuando lo desees, lo que le convierte en una excelente opción.

Las personas cooperativistas, al no ser las propietarias, no podemos comprar ni vender las viviendas ni el derecho de uso, suponiendo un importante freno a la especulación inmobiliaria.

Al no ser tampoco inquilinas no sufrimos la revisión periódica de los precios del alquiler, ni la renegociación del contrato, ni la posibilidad de expulsión, lo que da estabilidad para crear la propia vida personal y familiar.

En España este modelo lo implementan las cooperativas de viviendas colaborativas en cesión de uso sin ánimo de lucro, llamadas cohousing internacionalmente. El derecho a la vivienda cooperativa se obtiene haciéndose como socio/a de la misma, que es la propietaria del inmueble.

Como personas socias de la cooperativa disponemos de voz y voto en los órganos de gobierno, lo que supone una gestión más participativa y democrática.

Un freno en el desarrollo de este modelo está siendo la dificultad de acceso al suelo en el que edificar. Y en este aspecto las administraciones públicas tienen mucho que aportar ya que, como en Canadá, disponen de terrenos y de edificios infrautilizados que podrían ceder a estas cooperativas sin ánimo de lucro, consiguiendo incrementar el parque de viviendas disponibles, haciéndolas más asequibles al reducir el umbral económico de entrada, facilitando así a la ciudadanía el acceso a la vivienda. 

Esta política ha mostrado su impacto positivo en los lugares donde se aplica. Un caso especialmente significativo está siendo Cataluña, donde la implicación de las administraciones y su cesión de suelo ha propiciado una excelente financiación europea para este tipo de viviendas colaborativas.

En Alicante, Pamplona y Rivas-Vaciamadrid, entre otros, también se ha adoptado este modelo de aportación de suelo público para construir viviendas colaborativas en cesión de uso. Y conociendo la dificultad de gestión inmobiliaria han facilitado y subvencionado la formación y apoyo necesario para llevar los proyectos a buen fin.

En el País Vasco han adoptado medidas legislativas que permiten recuperar y rehabilitar caseríos como viviendas colaborativas multifamiliares.

En otras comunidades autónomas equiparan el modelo cohousing con centros de servicios sociales, permitiendo así tener una alternativa a las residsencias. Es el caso de Asturias, Galicia o Madrid, entre otras.

¿Dónde está Murcia?

En Murcia estamos muy lejos de políticas públicas de este calado.

Tenemos un plan de vivienda (Haciendo hogar) pero no disponemos de datos sobre su grado de aplicación. La sensación percibida por la ciudadanía es que no se está aplicando y mucho menos ampliando para incluir otros modelos como el cohousing.

Sin embargo sí se ha gestionado la aplicación del Plan Estatal de Acceso a la Vivienda 22-25, mediante un convenio marco que ha permitido subvencionar algunos proyectos los años 23 y 24. Hay que mencionar, sin embargo, que el nivel de asignación económica del 2024 ha sido menos de la mitad que el del 2023.

Un representante político del Ayuntamiento de Murcia afirmaba que en este municipio hay más de un millón de metros cuadrados de titularidad pública, muchos de los cuales están ociosos o infrautilizados. ¡Qué estupenda realidad si se utilizaran para incrementar la asequibilidad a la vivienda de la población murciana mediante venta, adjudicación directa o cesión de superficie a cooperativas de viviendas  colaborativas en cesión de uso sin ánimo de lucro!

Frente a la dinamización impulsada en Canadá, nos enfrentamos a enormes demoras en la tramitación y concesión de licencias administrativas.

Las cooperativas de viviendas colaborativas no disponen del conocimiento, experiencia, recursos y tiempo de un promotor. ¡Qué buena iniciativa sería que la administración pública pusiera a disposición de estas cooperativas un servicio de asesoramiento, apoyo burocrático y formación que allanara el camino! Desde luego es mucho más económico, eficaz y rentable para las arcas públicas y la ciudadanía que hacer la promoción de viviendas.

En el seno de la Asociación Murcia Cohousing existen varios proyectos de viviendas colaborativas trabajando para superar los múltiples obstáculos del camino.

Desde nuestra Asociación hemos expresado públicamente nuestra disposición a colaborar con nuestras administraciones para generar las sinergias público-privadas que nos permitan salir del vagón de cola del cohousing y paliar la dificultad de acceso a la vivienda de la población murciana.

Son muchos los ejemplos que a nivel nacional e internacional van mostrando el camino a seguir.

Deseamos que nuestra Región aproveche esas experiencias. O al menos que deje el espacio para seguir avanzando, eliminando obstáculos, reduciendo trabas, actualizando la legislación a las nuevas realidades o adoptando los criterios interpretativos de la legislación existente para facilitar el desarrollo de estos modelos positivos para la asequibilidad a la vivienda.