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La ciudad europea estrella del mercado de alquiler

Publicado el 21 de junio de 2024

Escrito por Murcia Cohousing

Ofrece pisos modernos y cómodos a precios asequibles,  bien conectados y con servicios cercanos, que posibilitan la integración social y la calidad de vida de los residentes.

Es conocida por ser la capital de la música clásica, históricos cafés, deslumbrante arquitectura, arte y cultura; también por su alta calidad de vida, compitiendo con otras ciudades como París, Copenhague o Zúrich. Pero en lo que sí destaca, por encima de todas ellas, es en la accesibilidad a la vivienda y en los precios moderados de los alquileres, si los comparamos con Londres, Nueva York o la mayoría de las grandes ciudades europeas, incluidas las españolas. 

Su política de vivienda social sirve de referencia a otras ciudades en un momento en el que existe descontento entre la población por el aumento espectacular de los precios de las rentas, ante una demanda que supera con creces la oferta. 

Centro histórico de Viena

¿En qué se basa está política de vivienda? 

La razón de este estrellato radica en tres hechos incuestionables: 

En primer lugar, el Ayuntamiento de la ciudad es el mayor propietario de viviendas de Europa.

Por otra parte, y directamente relacionada con la anterior, alrededor del 60% de la población vive en viviendas sociales de alta calidad, incluidas familias de clase media y jóvenes profesionales.

En tercer lugar, el modelo de alquiler social se basa en la cooperación entre el gobierno municipal, organizaciones sin ánimo de lucro y el sector privado.

¿Lo has adivinado ya? La ciudad estrella de los alquileres asequibles es la capital de Austria, Viena.

“Viena destaca por tener el mayor parque público de viviendas de Europa. Allí lo tienen claro, los recursos económicos son para los hogares. Cuenta con un presupuesto anual de 600 millones de euros, de los que la mitad se destina a construir y la otra mitad a rehabilitar”, explica al diario económico Cinco Días, María Matos, directora del servicio de estudios de Fotocasa.

Este modelo está establecido desde hace más de cien años, registrando altos datos de asequibilidad y calidad, y con el objetivo futuro de mantener los precios y el acceso a las nuevas familias. El derecho a la vivienda es una prioridad para el consistorio vienés, independientemente del partido que gobierne: «Es un sistema muy bien pensado, que ya tiene muchos años», explica la alcaldesa de Viena. 

El buen funcionamiento de este sistema hace que en la capital austriaca 8 de cada 10 personas prefieran alquilar a comprar una vivienda. Este dato contrasta mucho con la situación en España, donde un 84% son propietarios y solo el 16% prefiere alquilar. Y no es la única diferencia, ya que en Viena, a pesar del alto poder adquisitivo, se puede encontrar una casa familiar de 125 metros cuadrados y 20 de terraza, en régimen de alquiler, por unos 800 euros; o un joven que vive en un piso de 60 metros en el centro pague 650 euros. 

Y la amplia disponibilidad de viviendas protegidas ha moderado  los alquileres en el sector privado: el precio medio de un piso de 60 m2 en la ciudad es de 767 euros/mes, según el índice de alquiler Mietspiegel para 2022, con alquileres sociales significativamente más bajos. ¡Precios imposibles en las grandes ciudades españolas! 

El modelo se basa en la cooperación entre el gobierno municipal, organizaciones sin ánimo de lucro y el sector privado.

Wohnpark Neue Donau

Un siglo de viviendas sociales

Para comprender la política de vivienda de Viena hay que hacer un poco de historia y remontarse al final de la Primera Guerra Mundial (1918) y al nacimiento de Austria. El imperio austrohúngaro de los Habsburgo se había desmoronado y Viena pasó de la noche a la mañana de ser una ciudad imperial rica y próspera a convertirse en una capital superpoblada de un pequeño país. Con un gran número de personas desplazadas, una cuarta parte de su población no tenía hogar. “Viena era una ciudad moribunda”, afirma el historiador Wolfgang Maderthaner. “La ciudad sufría financieramente, se moría, pero también la gente moría por las enfermedades, incluida la tuberculosis, que era tan común que la llamaron la enfermedad de Viena”.

En aquel momento, hace cien años, en 1923, el Ayuntamiento de Viena tomó la innovadora decisión de construir 25.000 viviendas públicas subvencionadas para la gente pobre, financiadas con nuevos impuestos sobre la tierra, los alquileres y los bienes. “Gravaron el champán, los burdeles, la buena mesa, las carreras de caballos, los autos”, explica Maderthaner. Y ello pudo hacerse realidad por la aprobación de una nueva constitución federal, que convirtió a Viena en una provincia autónoma.

Desde la década de los años 20 del siglo pasado, los estándares de calidad del ayuntamiento insistían en que las casas estuvieran bien aisladas y ventiladas, y los inquilinos tuvieran acceso a gimnasios, zonas verdes y piscinas, incluidos los fabulosos baños públicos Art Deco de Amalienbad.

La idea era construir viviendas asequibles, higiénicas y hermosas. Creían que el derecho a la belleza no debía pertenecer solo a los ricos”, dice la historiadora Julia Schranz. Con ese fin, la ciudad contrató a los mejores arquitectos de la época y levantó mucho arte público. En aquellos años de lo que se conoce como la época de la Viena Roja, con un gobierno socialdemócrata, entre 1919 y 1934, se construyeron más de 60.000 viviendas sociales que en su mayoría siguen en pie y que fueron el germen de una política municipal que durante décadas no ha desviado el foco de su atención.

La idea era construir viviendas asequibles, higiénicas y hermosas. Creían que el derecho a la belleza no debía pertenecer solo a los ricos”, dice la historiadora Julia Schranz. Con ese fin, la ciudad contrató a los mejores arquitectos de la época y levantó mucho arte público. En aquellos años de lo que se conoce como la época de la Viena Roja, con un gobierno socialdemócrata, entre 1919 y 1934, se construyeron más de 60.000 viviendas sociales que en su mayoría siguen en pie y que fueron el germen de una política municipal que durante décadas no ha desviado el foco de su atención.

Y son tan singulares estos edificios que se realizan rutas turísticas para visitarlos. Los turistas acuden en masa a la Hundertwasserhaus, un extravagante complejo de viviendas sociales multicolor cubierto de mosaicos y plantas, levantado en los años 80.

La Viena del siglo XXI

Dos puntos de inflexión marcaron la Viena actual: la caída del Muro de Berlín en 1988 y la incorporación de Austria a la Unión Europea en 1995.

Con la mirada vuelta a los países del Oeste europeo, Viena prosperó, y con la llegada de inmigrantes del Este y de los Balcanes, la ciudad comenzó a construir casas nuevamente. Ahora, es una de las ciudades más grandes y de más rápido crecimiento de la UE, con una población joven y multirracial. “El Ayuntamiento se esfuerza mucho en evitar los guetos y construye para alojar comunidades mixtas”, destaca el arquitecto y escritor Maik Novotny.

Décadas de políticas sociales de vivienda han puesto coto además al desbordamiento de los precios, de modo que el coste medio del alquiler por metro cuadrado ascendía en 2022 a 8,6 euros, según una comparativa de precios entre ciudades europeas, recogida por la consultora Deloitte. En Madrid y Barcelona los precios estaban, según ese mismo informe, en los 18,46 y 21,3 euros el metro cuadrado, respectivamente.

Según un reportaje de El Confidencial, uno de los objetivos del programa de vivienda social es permitir que los ciudadanos puedan vivir cerca de su lugar de trabajo, algo cada vez más complicado en otras ciudades, lo que está empujando a sus habitantes a la periferia y las ciudades dormitorio. Lo que genera problemas adicionales, como el aumento de la contaminación por el gran número de desplazamientos que se producen cada día. La ciudad austriaca intenta poner freno al problema limitando la construcción de viviendas unifamiliares (son apenas un 9% del total) y abogando por pisos de apartamentos de alta densidad –de cuatro plantas o más– pero de calidad. Gran parte de la inversión se destina a la construcción de pisos sostenibles, que están construidos para ser más duraderos y cuyo diseño reduce las posibilidades de que el inquilino sufra pobreza energética.

La antigua teniente de alcalde Maria Vassilakou, de ascendencia griega, cree que si el ayuntamiento vienés continúa teniendo una política de suelo activa y exige que los proyectos de más de 150 unidades tengan dos tercios de viviendas subvencionadas, podrá mantener la equidad social. También es factible porque Viena dispone de un sistema que empuja a promotores, constructores o arquitectos a seguir unas reglas. 

Albert Wimmer, director de un estudio de arquitectura, explica a La Sexta Columna: «El precio del alquiler no puede superar un máximo del 30% de los ingresos. Los arquitectos tenemos que diseñar y planificar viviendas de calidad y, muy importante, desde el principio en el concurso público dejamos claro el precio del metro cuadrado”. En otro momento añade: “No hay margen para la especulación. Todo está controlado y las reglas están preestablecidas. Nuestras ganancias están limitadas».

Tipos de viviendas sociales 

Además de ofrecer precios asequibles, las viviendas sociales en Viena suelen estar ubicadas en áreas bien conectadas y con servicios cercanos, promoviendo la integración social y la calidad de vida de los residentes.

Hay varios tipos de viviendas sociales en la capital austriaca.

Por una parte, los pisos municipales, que son propiedad de la ciudad y se asignan a través de un sistema de puntos; y en otro lugar, las cooperativas de vivienda sin ánimo de lucro. En ellas las personas  residentes compran acciones, como si de una empresa se tratara, y los apartamentos son construidos por asociaciones público-privadas, con suelo municipal a precio asequible (la mayoría se urbanizan en antiguas zonas industriales) y ayudas públicas a la construcción. ¿Nos suena de algo este modelo de vivienda? 

De todos los pisos de alquiler, casi el 60% son viviendas sociales, es decir, propiedad de la ciudad o de las cooperativas. Y solo el 40% de los pisos de alquiler son de particulares o profesionales.

Casi un siglo de urbanismo orientado al ciudadano

Nuevos desarrollos urbanísticos 

Un informe del portal inmobiliario Idealista señala que, en la actualidad, hay tres desarrollos importantes en Viena, dos en los terrenos de la antigua estación de tren, en el centro de la ciudad, y un tercer proyecto muy ambicioso, Seestadt Aspern, una nueva ciudad peatonal urbanizada alrededor de un lago artificial. Un consorcio público-privado se encarga de su construcción en un aeródromo en desuso a las afueras de Viena. La construcción de Seestadt (ciudad junto al lago) comenzó hace varios años y aún continúa.  Ya se han mudado más de 8.000 personas, la mayoría son familias jóvenes atraídas por los bajos alquileres y las múltiples instalaciones infantiles. 

Alexis Mundt, investigador de vivienda, ha presentado en la Sexta Columna un barrio de nueva construcción  en Viena. Allí explica que la vivienda pública se construye a través de concursos abiertos también a la iniciativa privada. »Cuando el municipio tiene un terreno grande, abre un concurso en el que tienen que participar cooperativas y promotores privados». Para su elección, es clave que los proyectos cuenten con un plan social convincente. En este barrio se han construido viviendas para 20.000 personas a través de cooperativas. El Ayuntamiento les ha vendido el suelo a buen precio y, de paso, les ayuda con créditos para la construcción: »Así consiguen que el alquiler sea mucho más bajo que el mercado», asegura Alexis Mundt.

A cambio de estas ayudas, los alquileres no pueden subir libremente y las cooperativas constructoras tienen un límite: su beneficio no puede superar el 3,5% , además tienen que reinvertir en construir más viviendas o en su rehabilitación.

Barrio de nueva construcción

Críticas a este sistema de vivienda

Sin embargo, como “no es oro todo lo que reluce” o “nunca llueve a gusto de todos», según publica en otro informe el digital Idealista.com, algunos profesionales del sector han alzado la voz y señalan la imposibilidad de controlar de forma eficiente las viviendas sociales. Y son varias las razones que alegan:

En principio, los límites de ingresos para poder acceder a los pisos subvencionados son muy altos; como resultado, demasiadas personas tienen derecho a optar por un piso protegido y aquellas que realmente necesitan una vivienda asequible y subvencionada tienen que esperar años.

Por otro lado, los ingresos de los inquilinos sólo se comprueban al principio y no se tienen en cuenta los aumentos de ingresos a lo largo del tiempo. 

Y en tercer lugar y, en consecuencia, los inquilinos pueden seguir viviendo en estos pisos económicos durante mucho tiempo, sin control sobre quién vive en estas viviendas y si alguien realmente está allí, eliminando así la vivienda del mercado y privando de pisos económicos a muchas personas.

Además, debido a los alquileres bajos, a muchos propietarios les cuesta mantener los edificios antiguos por los que Viena es famosa. 

En cualquier caso, existe una voluntad de “no abandonar el desarrollo urbano e inmobiliario al libre mercado”, señala Wolfgang Föster, del Departamento de Estudios Inmobiliarios de la ciudad, al diario El Confidencial. Por todo ello, recuerda el experto, “la vivienda social de Viena representa un sistema variado que se ha adaptado durante décadas a los nuevos retos. A pesar de su complejidad, su primer objetivo es ofrecer pisos modernos y cómodos en un entorno urbano atractivo para todos los residentes, y a precios asequibles”. Aunque sería importante que los responsables de la ciudad y el sector inmobiliario pudieran ponerse de acuerdo sobre soluciones conjuntas para que Viena siga siendo una ciudad en la que valga la pena vivir.
Tras reconocer el éxito del modelo vienés, políticos y expertos en la materia coinciden en que el fomento del alquiler social es la fórmula para facilitar el acceso a la vivienda. Este enfoque, a pesar de su complejidad,  ha sido ampliamente elogiado como un ejemplo de políticas efectivas de vivienda a nivel internacional.

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